Umsatz von Lager- und Logistikflächen in den ersten neun Monaten 2012: minus 14 Prozent zum Vorjahr.
Von Januar bis September 2011 wurden in Deutschland 3,6 Millionen Quadratmeter Lager- und Logistikflächen umgesetzt. Wie das Immobilienberatungsunternehmen Jones Lang LaSalle mitteilt, waren das 14 Prozent oder rund 600.000 Quadratmeter weniger als in den ersten neun Monaten 2011. Der Vergleich mit dem 5-Jahres-Durchschnitt (I.-III. Quartal 2011) macht aber deutlich, welcher Stellenwert 2012 gebührt: “Mit einem Plus von 16 Prozent bleibt der deutsche Lager-/Logistikmarkt in guter Verfassung. Bislang trotzt er den konjunkturellen Unsicherheiten”, so Rainer Koepke, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Deutschland. Zwar bleibe Ende 2012 das Vorjahresergebnis von über 5,8 Millionen Quadratmeter außer Reichweite. Die für die nächsten drei Monate erwarteten Aktivitäten, nicht zuletzt einige Investitionsvorhaben von Eigennutzern, die noch bis Ende des Jahres begonnen werden, werden für Flächenumsätze über dem Niveau von 2010 sorgen. “Wir gehen davon aus, dass sich das Umsatzvolumen Ende 2012 bei ca. 4,6 – 4,8 Millionen Quadratmeter einpendeln wird, damit immerhin auf Platz 2 in der Bilanz der letzten fünf Jahre”, so Koepke.
Lagerflächenumsätze bundesweit / Tabelle: (c) JLL
Die Umsatzaktivitäten zeigen bei differenzierter Betrachtung folgendes Bild: Während die Eigennutzerumsätze bundesweit sowie die Umsätze (Eigennutzen und Vermietungen) in den Regionen außerhalb der Big 5 in etwa stabil geblieben sind, lagen die reinen Vermietungen bundesweit gegenüber dem Vorjahr mit 19 Prozent im Minus. Auch die Big 5-Ballungsräume (Eigennutzer und Vermietungen) zeigen einen Rückgang – gegenüber einem allerdings extrem starken Umsatz im Vergleichszeitraum des Vorjahres.
Starkes 3. Quartal 2012 in den Big 5 – Ballungsräumen
Mit knapp einer halben Millionen Quadratmeter ist das dritte Quartal in den Big5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt inkl. Wiesbaden/Mainz, Hamburg und München) das bis dato umsatzstärkste des Jahres. Fünf der acht Deals ab 20.000 Quadratmeter in 2012 wurden allein von Juli bis September abgeschlossen, u.a. die Anmietungen des Outsourcing-Dienstleisters Arvato (26.300 Quadratmeter in der Region Hamburg) und der Drogeriemarktkette Dirk Rossmann GmbH über 22.000 Quadratmeter in der Region Berlin sowie der Eigennutzer-Deal von Trans Service Team Logistic-Systems mit rund 25.000 Quadratmeter in Biebesheim (Region Frankfurt).
Insgesamt wurden in den Big 5 – Ballungsräumen in den ersten drei Quartalen 2012 rund 1,3 Millionen Quadratmeter und damit 28 Prozent weniger als im Vergleichszeitraum 2011 umgesetzt. Im 5-Jahresschnitt ist ein Umsatzplus von 5 Prozent zu verzeichnen. Vom dem Rückgang sind Vermietungs- und Eigennutzerumsätze gleichermaßen betroffen. Noch stärker (-35 Prozent) ist im Jahresvergleich das durch großflächige Anmietungen ab 5.000 Quadratmeter umgesetzte Volumen zurückgegangen. Vielerorts können Flächenanfragen – gerade in dieser Größenordnung – aufgrund des mangelnden Angebotes nicht bedient werden.
Alle Big 5 – Ballungsräume verbuchten im Dreivierteljahreszeitraum einen Rückgang im zweistelligen Prozentbereich, am niedrigsten in der Region Berlin mit -12Prozent, am höchsten in den Regionen Düsseldorf und München mit -34Prozent bzw. -35Prozent.
Rund 40 Prozent des in den Big 5 umgesetzten Volumens entfiel auf Unternehmen aus dem Bereich Transport/Verkehr/Lagerhaltung, Industrie- und Handelsunternehmen folgen mit 22Prozent bzw. 23Prozent. Bezogen auf die Umsätze ab 5.000 Quadratmeter liegt der Anteil der erstplatzierten Branche bei fast 50Prozent.
Lagerflächenumsätze: Vermietungen / Eigennutzer / Tabelle: (c) JLL
Die Spitzenmiete für Lagerflächen ab 5.000 Quadratmeter blieb im den ersten neun Monaten in allen betrachteten Big 5-Ballungsräumen stabil, am höchsten in den Regionen München (6,30 Euro/Quadratmeter/Monat) und Frankfurt (6,00 Euro/Quadratmeter/Monat), am niedrigsten mit 4,70 Euro/Quadratmeter/Monat in der Region Berlin. “Auch zum Jahresende erwarten wir eine stabile Entwicklung bei den Spitzenmieten, Incentives werden leichte Rückgänge zu notieren haben”, so Koepke.
Im Unterschied dazu sind die Durchschnittsmieten seit Ende 2011 leicht gestiegen. Ende September lag sie in den Big 5 über alle Flächengrößen hinweg bei 4,38 Euro/Quadratmeter/Monat, regional differenziert zwischen 3,58 Euro/Quadratmeter/Monat in der Region Berlin und 5,79 Euro/Quadratmeter/Monat in der Region München. Bei Flächen ab 5.000 Quadratmeter liegt der Durchschnittswert bei 4,13 Euro/Quadratmeter/Monat und ist damit seit Ende 2011 leicht gestiegen (+2Prozent). Auch in diesem Segment werden die höchsten Durchschnittsmieten in der Region München (5,78 Euro/Quadratmeter/Monat) verzeichnet, die niedrigsten in der Region Berlin (3,48 Euro/Quadratmeter/Monat).
Umsatz außerhalb der Big 5 – Ballungsräume auf gutem Niveau
Der Umsatz außerhalb der Big 5 – Ballungsräume* hat nach neun Monaten mit insgesamt 2,3 Millionen Quadratmeter den Vorjahreswert nur minimal verfehlt (-3 Prozent), der 5-Jahresschnitt wurde um 24 Prozent überschritten. Dabei zeigten sich die Vermietungsumsätze im Jahresvergleich leicht im Minus (- 9Prozent), bei den Eigennutzern wurde ein Plus von 4Prozent registriert. Das Ruhrgebiet verbuchte in den ersten drei Quartalen mit rund 300.000 Quadratmeter die höchsten Umsätze, gefolgt von den Regionen Nürnberg (ca. 230.000 Quadratmeter) und Rhein-Neckar (178.000 Quadratmeter). Ebenfalls über 100.000 Quadratmeter erreichen die Regionen Bremen, Stuttgart/Heilbronn, Erfurt und Hannover.
Auch außerhalb der Big 5 – Ballungsräume entfällt der größte Teil des Umsatzvolumens auf Unternehmen aus der Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung (knapp 50Prozent), die restlichen 50 Prozent zu etwa gleichen Teilen auf Industrie- und Handelsunternehmen. Der Internethändler Zalando zeichnete mit rund 75.000 Quadratmeter in Mönchengladbach bundesweit für die größte Anmietung der ersten neun Monate 2012 verantwortlich.
“Der Trend schwächerer Vermietungsmärkte gegenüber den Eigennutzer-Umsätzen wird sich fortsetzen. Flächen zur Anmietung sind knapp, konjunkturelle Unsicherheiten könnten zunehmen mit verzögerten Anmietungsentscheidungen in der Folge. Zudem wird kaum spekulativ gebaut, die Flächenverfügbarkeit bliebt auf frei werdende Räumlichkeiten beschränkt”, so Koepke.
* In diesen Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 Quadratmeter ein.
