Deutlich weniger Umsatz mit Büroflächen in München / Foto: (c) U. Koch
Deutlich weniger Umsatz am Bürovermietungsmarkt München im ersten Halbjahr 2012: – 16 % zum Vorjahr. Mit einem Gesamtumsatz von rund 325.100 qm konnte der Münchner Büromarkt trotz eines überdurchschnittlichen 2. Quartals nicht an das gute Vorjahresergebnis anknüpfen. Laut aktuellem Marktbericht der Dr. Lübke GmbH fiel die Vermietungsleistung im ersten Halbjahr aufgrund einer geringeren Anzahl an Großanmietungen um 16 Prozent zurück.
In der 10-Jahres-Betrachtung ist die Performance mit 11 Prozent über dem Durchschnitt (293.500 qm) dennoch zufrieden stellend, zumal sich der Leerstand auf 7,4 Prozent reduziert hat. Vom erzielten Umsatz entfielen 306.600 qm auf die reine Vermietungsleistung und 18.500 qm auf Eigennutzerprojekte. Nur das Mittelsegment 1.001 bis 2.000 qm verbuchte eine Umsatzsteigerung (+28 Prozent) im Vergleich zum 1. Hj. 2011. Die bedeutendste Anmietung erfolgte im Business Campus Garching (Umland Nord) durch das Joint-Venture BMW Peugeot Citroën Electrification.
Neben der Spitzenmiete, die auf 31,00 Euro gestiegen ist (+1,6 Prozent), haben sich die Mietpreise in allen Teilmärkten positiv entwickelt. Karl-Heinz Gasche, Regionalleiter München der Dr. Lübke GmbH, rechnet aufgrund bislang nicht realisierter Großgesuche mit einer zunehmenden Dynamik im 2. Halbjahr und einem Gesamtvolumen von mindestens 650.000 qm.
Umsatzplus nur im Mittelsegment
Die quotale Verteilung des Flächenumsatzes auf die Größensegmente differierte im ersten Halbjahr 2012 stärker als im Vergleichszeitraum des letzten Jahres. Dabei lag das Vermietungsvolumen in allen Clustern, bis auf das Mittelsegment 1.001 bis 2.000 qm (69.500 qm), unter der Leistung des Vorjahreszeitraums. Im Bereich von 2.001 bis 5.000 qm wurden mit 63.400 qm nur 1.900 qm weniger umgesetzt. Die Größenklassen von 501 bis 1.000 qm und bis 500 qm verbuchten jedoch Abnahmen von 31 Prozent bzw. 11 Prozent. Der Vorjahreszeitraum war zudem eindeutig stärker durch Anmietungen in den beiden oberen Größenklassen geprägt. Im Bereich >5.000 qm betrug der Flächenumsatz mit insgesamt 40.400 qm rund 20 Prozent weniger. Im Top-Segment ab 10.000 qm wurde nur der Mietvertragsabschluss durch das Joint-Venture BMW Peugeot Citroën Electrification (ca. 15.500 qm) realisiert.
Produzierendes Gewerbe und IT/Kommunikation prägten Marktgeschehen
Das produzierende Gewerbe und die IT-/Kommunikationsbranche haben analog zum Vorjahreszeitraum mit 76.700 qm (+11 Prozent) bzw. 70.500 qm (+2,2 Prozent) die höchsten Flächenumsätze generiert. Mit einem Plus von 38 Prozent erreichten die Beratungsgesellschaften, die in Summe 39.900 qm anmieteten, den höchsten Anstieg zum Vergleichszeitraum H1. Deutliche Abnahmen ergaben sich hingegen in den Branchen Bau/Immobilien (-55 Prozent) sowie Banken, Versicherungen, Finanzdienstleister (-69 Prozent) mit 24.500 qm bzw. 12.300 qm angemieteter Fläche.
Olympiapark/Schwabing/Maxvorstadt profitierte vom Nachfragemix
Der zentrumsangrenzende Teilmarkt Olympiapark/Schwabing/Maxvorstadt hat wegen seiner Beliebtheit bei allen Nachfragergruppen sowie in diversen Größenklassen spürbar zugelegt und erreichte ein Umsatzvolumen von 53.200 qm. Dies stellt mit 42 Prozent gleichzeitig auch die größte Steigerung dar. Im Umland Nord wurden, bedingt durch BMW Peugeot Citroën Electrification, 36.700 qm umgesetzt. Sendling/Ludwigsvorstadt; Haidhausen/Giesing und das Zentrum lagen nahezu gleichauf und realisierten zwischen 23.100 und 26.100 qm. Aufgrund des sehr guten Vorjahresergebnisses (u.a. 32.745 qm durch ein Elektronikunternehmen im Businesspark Media Works Munich) verbuchte der Teilmarkt Haidhausen/Giesing eine Reduzierung des Flächenumsatzes um 58 Prozent.
Spitzenmiete auf 31,00 Euro gestiegen
Durch hochpreisige Anmietungen im Zentrum ist die Spitzenmiete um 0,50 Euro auf 31,00 Euro/qm angestiegen – ein Plus von 1,6 Prozent zu den beiden vorherigen Halbjahreswerten. Doch auch die Durchschnittsmiete hat sich aufgrund der geringeren Flächenverfügbarkeit und dem höheren Anspruch an die Flächenqualität positiv entwickelt: Mit 14,70 Euro/qm wurde eine Erhöhung um 6,5 Prozent (1. Hj. 2011: 13,80 Euro/qm) durchgesetzt.
Niedrigster Leerstand seit 9 Jahren, Fertigstellungsvolumen überschaubar
Der Leerstand ist im Vergleich zum ersten Halbjahr 2011 um 140 Basispunkte auf 7,4 Prozent zurückgegangen und beläuft sich auf ca. 1,47 Mio. qm. Grund hierfür waren neben dem soliden Flächenumsatz ein bislang geringes Fertigstellungsvolumen, aber auch Umwidmungen von Bürogebäuden. So sind im 1. Halbjahr 2012 bislang ca. 42.000 qm Bürofläche auf den Markt gekommen. Hierzu zählt u.a. das VINCITA mit knapp 8.000 qm Mietfläche (Teilmarkt Nord), das vollständig durch BMW angemietet wurde, das Arnulfpark M: Unique (3.000 qm, Teilmarkt Olympiapark/Schwabing/Maxvorstadt) und das smarthouse München (knapp 18.800 qm, Teilmarkt Haid-hausen/Giesing).
Für die 2. Jahreshälfte ist mit weiteren 90.000 qm zu rechnen. Insgesamt ergibt sich für die Fertigstellungen in 2012 eine Vorvermietungsquote von über 55 Prozent. Die Projektierungen für 2013 zeigen eine weitere Abnahme des Fertigstellungsvolumens. Von den rund 122.000 qm sind bereits über 50 Prozent durch Vorvermietungen oder durch Eigennutzer belegt. Das moderate Angebot an großflächigen und hochwertigen Neubauflächen wird sich bei anhaltender Nachfrage auf das Mietpreisgefüge auswirken.
