Dynamik auf dem Hamburger Investmentmarkt setzt sich weiter fort. Das Jahr 2011 war für den Hamburger Investmentmarkt sehr erfolgreich. Mit einem Volumen von rund 2,2 Mrd. € wurde das beste Transaktionsergebnis für gewerblich genutzte Immobilien seit dem Rekordjahr 2007 erzielt. Diese Entwicklung setzte sich auch im 1. Quartal 2012 fort. Das Transaktionsvolumen konnte sich mit 500 Mio. € gegenüber dem Vorjahrjahreszeitraum nahezu verdoppeln. „Die aktuelle Marktlage, die durch einen Produktmangel im Core-Bereich gekennzeichnet ist, verhinderte einen weiteren Anstieg des Transaktionsvolumens“, so Christoph Ringleben, Geschäftsführer von Grossmann & Berger.
Offene Fonds weiterhin aktive Käufergruppe
Bei den Käufern dominierten im vergangenen Jahr die offenen Fonds / Spezialfonds. Auch zu Beginn dieses Jahres traten diese mit einem Anteil von 31 Prozent am Transaktionsvolumen als zweitstärkste Käufergruppe auf. Auf Platz eins mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 40 Prozent landete die Gruppe der Versicherungen. Grund hierfür war der Verkauf der HSH Nordbank Anteile an der innerstädtischen Immobilie „Europa Passage“ an das Versicherungsunternehmen Allianz, die nun zu 100 Prozent Eigentümer der Immobilie sind. Das gemischt genutzt Gebäude am Ballindamm 40 umfasst ca. 30.000 Quadratmeter Verkaufsfläche und 34.000 Quadratmeter Bürofläche.
Während im vergangenen Jahr die Gruppe der Entwickler und Bauträger als aktivste Verkäufer auftraten, waren im ersten Vierteljahr 2012 die Banken mit einem Anteil von knapp 40 Prozent am Transaktionsvolumen und die Privaten Anleger mit 31 Prozent die dominierenden Akteure auf der Verkäuferseite. Der hohe Anteil für die Gruppe Banken ergab sich aus dem großvolumigen Anteilsverkauf der „Europa Passage“ durch die HSH Nordbank.
Wie schon im abgelaufenen Jahr 2011 wurde das gewerbliche Transaktionsvolumen im 1. Quartal mit einem Anteil von 91 Prozent überwiegend von nationalen Anlegern getätigt. Auch auf der Verkäuferseite bestimmten nationale Markteilnehmer das Geschehen. Nur 5 Prozent des Transaktionsvolumens wurden im ersten Quartal durch internationale Verkäufer generiert.
Innerstädtische Lagen bevorzugt
Die Nachfrage nach innerstädtischen Investments ist auch im ersten Quartal 2012 weiterhin ungebrochen. Auf die Hamburger Innenstadt entfielen 62 Prozent des Transaktionsvolumens. Dazu zählt beispielsweise der Verkauf des Projektes Opera Offices Klassik (Dammtorstraße 25) an einen norddeutschen Pensionsfonds. Das Baudenkmal soll bis zum Herbst an den neuen Eigentümer übergeben werden, nachdem es zuvor von der DIC saniert und modernisiert wird.
Auf Platz zwei im Ranking der Teilmärkte landete im 1. Quartal 2012 die City Süd mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 32 Prozent. Zu den größten Verkäufen zählt der Berliner Bogen (Ankelmannsplatz 1) für rund 100 Mio. € an den Competo Bestandsfonds Plus und der Neubau HanseAtrium (Wendenstraße 8-12) an den geschlossenen Fonds Next Estate Income Fund (NEIF).
Büros im Fokus der Anleger
Im Fokus der Anleger standen im letzten Jahr überwiegend die Assetklassen Büro und Einzelhandel. Diese Entwicklung zeigte sich auch im 1. Quartal 2012. Der Anteil am Transaktionsvolumen für Büroimmobilien lag bei 54 Prozent und für Einzelhandelsimmobilien bei 40 Prozent, wobei die Anzahl der Transaktionen für die Assetklasse Büro mit 12 gegenüber 2 für die Assetklasse Einzelhandel deutlich höher ausfiel.
Die Renditeentwicklung ist derweil stabil. Wie im Vorquartal liegen die Spitzenrenditen für Büro- und Einzelhandelsobjekte bei 4,7 Prozent. Für Logistikobjekte wird aktuell eine Spitzenrendite von 7,2 Prozent erzielt.
Positiver Ausblick für 2012
Die deutsche Wirtschaft zeigt sich stabil und setzt sich vom Negativtrend im Euroraum deutlich ab. Die Konjunkturperspektiven für die Jahre 2012/2013 sind vergleichsweise gut. Deutschland ist aus Investorensicht einer der attraktivsten Märkte in der Eurozone. Die Nachfrage nach geeigneten Objekten ist dementsprechend hoch. „Hemmnis für viele gewerbliche Immobilientransaktionen ist jedoch die weiterhin vorherrschende Finanzierungszurückhaltung der Banken, die sich vor dem Hintergrund der europäischen Schuldenkrise noch ausweiten könnte“, so Christoph Ringleben. Somit gewinnen alternative Finanzierungsformen wie zum Beispiel Darlehen durch Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen zunehmend an Bedeutung.
„Das Transaktionsvolumen für gewerbliche genutzte Immobilien in Hamburg wird in 2012 bedingt durch das fehlende Angebot an geeigneten Produkten insgesamt etwas niedriger als im Vorjahr ausfallen“, prognostiziert Christoph Ringleben.
