Immobilienmarkt in Sachsen und Sachsen-Anhalt zieht an.
IVD veröffentlicht Immobilienpreisspiegel 2011 für Wohn- und Gewerbe-Immobilien in Sachsen und Sachsen-Anhalt. Die Mieten in Sachsen und Sachsen-Anhalt steigen vor allem in den Großstädten leicht an. In mittelgroßen und kleineren Städten lässt sich dieser Trend nicht beobachten. Hier blieben die Preise im vergangenen Jahr stabil. Bei den Laden und Büromieten zeigt sich hingegen ein differenzierteres Bild. Je nach Stadt und Lage gibt es teils deutliche Unterschiede. Deutlich feststellbar ist aber, dass immer mehr Menschen Immobilien als sichere Wertanlage für sich entdecken und zunehmend bereit sind, für ein entsprechendes Angebot auch einen höheren Preis zu akzeptieren. Dies geht aus dem aktuellen Preisspiegel des Immobilienverbands Deutschland Mitte-Ost (IVD Mitte-Ost) hervor. Das Zahlenwerk erfasst die Marktentwicklungen der Immobilienbranche in insgesamt 25 Städten Sachsens und Sachsen-Anhalts.
Mietmarkt mit Trend nach oben
Bei der Hälfte der ausgewerteten Städte registrierten die Immobilienexperten des IVD Mitte-Ost eine Steigerung bei den Mieten. Wohnungen mit einfachem Wohnwert und einer Fertigstellung bis 1948 werden ebenso teurer wie Wohnungen mit einer Fertigstellung nach 1949 festzustellen. Neugebaute Wohnungen mit gutem Wohnwert verzeichnen hingegen ein gleichmäßiges Preisverhältnis. Allerdings sollten auch hier Mieter in naher Zukunft nicht mit fallenden Werten rechnen. „Die Verknüpfung von Arbeiten, Wohnen und Leben, die gute Infrastruktur und vor allem die besseren beruflichen Perspektiven lassen die Attraktivität von mittelgroßen und Großstädten offenbar deutlich ansteigen. Auch die stabile Wirtschaftslage trägt dazu bei, dass weitaus weniger Menschen ihre Arbeit verloren haben, als befürchtet“, schätzt Karl-Heinz Weiss ein.
Der Regionalvorsitzende des IVD Mitte-Ost resümiert: „Größere Umzugswellen in kostengünstigere Wohnungen und weniger begehrte Lagen blieben aus. Für den hiesigen Immobilienmarkt bedeutet das eine Stabilisierung. Die meisten mittelgroßen Städte verzeichnen im Durchschnitt stabile bis leicht steigende Werte.“ Zudem sei feststellbar, dass offenbar nicht mehr in allen Ausstattungsklassen und Lagen ausreichend Angebot vorhanden ist. Weiss: „Die Preise ziehen daher leicht an. Vor allem bei den sächsischen Großstädten Chemnitz, Dresden und Leipzig wird dies deutlich. In Sachsen-Anhalt folgt Magdeburg dem Trend, während in Halle die gleichen Preise wie im Vorjahr aufgerufen werden.“
Auch die Spitzenmieten stiegen mehrheitlich. „Die Bereitschaft für etwas Hochwertiges einen angemessenen Preis zu bezahlen, ist scheinbar sehr ausgeprägt. Offensichtlich ist das Angebot mittlerweile kleiner als die Nachfrage“, so Weiss. Die höchste Spitzenmiete wird nach wie vor in Leipzig gezahlt. In absoluten Toplagen werden hier bis zu 10,00 Euro pro Quadratmeter verlangt.
Laden- und Büromieten sehr wechselhaft
Völlig anders präsentiert sich der Markt bei den Laden- und Büromieten. Hier sind keine generellen Einschätzungen für den Gesamtmarkt zu treffen. „Die Entwicklungen sind von den regionalen Märkten abhängig und unterscheiden sich je nach Stadt oder Lage teilweise deutlich“, sagt der Regionalvorsitzende des IVD Mitte-Ost. Feststellbar ist allerdings ein Trend zu den Großstädten hin. Vor allem mittelgroße Städte verzeichneten teilweise einen Rückgang zugunsten der Metropolen.
Weiss: „Möglicherweise sorgen die unsicheren wirtschaftlichen Entwicklungen dafür, dass die Menschen ihre Ausgaben einschränken, was vor allem zu Lasten des Einzelhandels geht. Auf diese Weise brechen Umsätze weg, die nur schwer abzufangen sind. Ein häufiger Mieterwechsel wäre die Folge.“ Wer heute ein Geschäft eröffne, sucht die Lage sehr gewissenhaft aus. Im Zweifelsfall entscheide man sich dann aufgrund der höheren Einwohnerzahl und damit mehr potenzieller Kunden für die Großstadt.
Belegt wird diese Einschätzung auch durch die Spitzenmieten in den Metropolen. Hier vermeldeten die IVD-Mitglieder mehrheitlich stabile Werte. Im Spitzenfeld positionieren sich Leipzig (120€/qm), Halle (80 €/qm) sowie Magdeburg (50 €/qm).
Bei den Büromieten deutet sich eine umgekehrte Entwicklung an. So blieben die Preise in den mittelgroßen Städten mehrheitlich auf einem gleichen Niveau. Differenzierter stellt sich die Lage in den Großstädten der beiden Bundesländer dar. Während in Chemnitz die Preise teilweise zurückgingen, melden Dresden und Leipzig Preisanstiege. In Halle und Magdeburg haben sich die Mieten im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert. Die Spitzenmiete liegt bei zwölf Euro pro Quadratmeter (Dresden und Leipzig). Die zweitteuersten Städte sind Naumburg und Wernigerode, wo jeweils zehn Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden.
Baugrundstücke und Häuser werden teurer
Baugrundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und fertige Eigenheime sowie Reihenhäuser sind im vergangenen Jahr stabil geblieben beziehungsweise teurer geworden. In nahezu allen Wohnlagen gehen in zahlreichen Städten die Preise nach oben. „Das zeigt, wer es sich leisten kann, nutzt die noch günstigen Bauzinsen aus und profitiert zudem von einer sicheren Wertanlage. Dieser Trend wird vermutlich in naher Zukunft auch noch so anhalten“, schätzt Karl-Heinz Weiss ein.
Selbst in kleineren und mittleren Städten schwächt sich die Abwanderung in die Metropolen weiter ab. Ein Absinken der Grundstückspreise ist in diesem Jahr im Vergleich zu 2010 nicht feststellbar. Durchschnittlich schwankt der Kaufpreis pro Quadratmeter für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser je nach Lage zwischen 25 und 190 Euro pro Quadratmeter.
Die Preisentwicklungen in den Großstädten gestalten sich nahezu gleich. Als teuerste Metropolen stechen Dresden und Leipzig hervor. Weiss: „Die sächsischen Städte sind in diesem Jahr mit Quadratmeterpreisen von bis zu 280 Euro am kostenintensivsten.“ In Sachsen-Anhalt erlebt Magdeburg einen Preisanstieg in den sehr guten Wohnlagen. Die Preise reichen hier bis zu 145 Euro pro Quadratmeter heran. Im Vergleich dazu werden in Halle, welches stabile Werte meldet – höhere Grundstückspreise verlangt.
Die meisten Grundstückspreise für Mehrfamilienhäuser sind im Vergleich zum Vorjahr stabil geblieben – ein Trend, der inzwischen seit vier Jahren anhält Die Quadratmeterpreise bewegen sich je nach Wohnlage zwischen 25 und 800 Euro. Dies zeigt wie vielschichtig der Markt aufgestellt ist.
Ebenfalls sehr differenziert sind die Preise für Grundbesitz im Gewerbegebiet. Je nach Lage, Verkehrsanbindung und Ausstattung sind die Kosten für einen Quadratmeter Fläche sehr verschieden. „In weniger optimalen Gegenden, meist im kleinstädtischen Bereich, kann man Baugrundstücke bereits ab fünf Euro pro Quadratmeter erhalten. Der gesamte Markt ist von den Preisen her jedoch nicht in Bewegung. In allen Städten stagniert dieses Segment auf Vorjahresniveau. Ein Trend der mittlerweile seit drei Jahren anhält“, sagt der IVD-Regionalvorsitzende.
Wie auch im vergangenen Jahr steigen die Preise für freistehende Eigenheime an. Die IVD-Makler sprechen hierbei von einem gesamtstädtischen Trend. In nahezu allen erfassten Orten wird mittlerweile unabhängig vom Wohnwert mehr verlangt. In den Großstädten der beiden Bundesländer schwanken die Preise je nach Wohnlage und Ausstattung zwischen 90.000 Euro und 500.000 Euro. Spitzenreiter ist hierbei Dresden.
Zum überwiegenden Teil sind die Preise für Reihenhäuser im Vergleich zum Vorjahr konstant geblieben beziehungsweise gestiegen. Auch hier äußert sich der zunehmende Wunsch nach Wohneigentum. Reihenhäuser sind gerade in kleineren und mittelgroßen Städten gefragte Objekte.
Eigentumswohnungen werden stärker nachgefragt
Die Entwicklungen auf dem Markt der Eigentumswohnungen unterscheiden sich regional stark. Je nach Kommune und Wohnlage gestalten sich die Preise sehr unterschiedlich. Vielerorts kann man – gerade in den weniger begehrten Gegenden – eine preiswerte Eigentumswohnung erwerben. Eine gute Offerte für Selbstnutzer. „Generell lässt sich sagen, dass bis auf wenige Ausnahmen die Preise entweder stabil oder sogar gestiegen sind. Hier zeigt sich, dass die Menschen die Immobilie zunehmend als sichere Kapitalanlage schätzen und ihr Geld gut angelegt wissen wollen. Aus diesem Grund verzeichnet mehrheitlich gerade das Segment Bestandsimmobilie mit sehr gutem Wohnwert ein klares Plus“, sagt Karl-Heinz Weiss.
So werden beispielsweise für eine Drei-Zimmer-Wohnung im Bestand mit 80 Quadratmeter und sehr gutem Wohnwert mittlerweile in Dresden Spitzenwerte von 1.950 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Wer seine Eigentumswohnung mit gleichen Ausstattungsmerkmalen lieber in einem Neubauobjekt haben möchte, zahlt in Leipzig mit 2.650 Euro pro Quadratmeter das Meiste. Die anderen Städte bewegen sich bei sehr gutem Wohnwert im Bestand in einer Spanne zwischen 220 und 1.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche sowie bei Neubau zwischen 875 und 2.450 Euro pro Quadratmeter.
Weiss: „Generell gilt: Eigentumswohnungen sind insbesondere in den mittelgroßen Städten in den entsprechenden Lagen durchaus eine Investition wert. Für vergleichsweise moderate Kosten ist ein sehr guter Wohnwert in hervorragenden Lagen zu bekommen.“
Gewinnoptionen bei Renditeobjekten stabil
Während die Gewinnoptionen von Renditeobjekten bei Verkauf im Vorjahr stabil waren, zeigt sich in diesem Jahr ein leicht veränderter Markt. Viele Städte melden eine differenzierte Situation, dennoch ist der Markt nach wie vor für den Käufer sehr interessant. Vor allem gebietsbedingte Unterschiede haben einen spürbaren Einfluss auf die Entwicklung der Rentabilität im Vergleich zum Vorjahr. Die Schwankungen bewegen sich aber in kleinem Rahmen und betragen meist ein oder zwei Prozentpunkte.
Durchwachsene Aussichten
Für dieses und nächstes Jahr schätzen die IVD-Mitglieder die Situation am jeweiligen Berichtsort als stabil und mehrheitlich auf einem guten bis mittleren Niveau. Differenzierter zeigt sich das Bild, wenn es darum geht, die nächsten fünf Jahre einzuschätzen. Weiss: „Gerade mittelgroße Städte werden aller Wahrscheinlichkeit in Zukunft an Attraktivität verlieren.“
In den Großstädten Chemnitz, Dresden, Halle, Leipzig und Magdeburg wird sich nach den Vorhersagen der Immobilienmarkt in den nächsten fünf Jahren gut entwickeln. Auch für eine Reihe mittelgroßer Städte sind die Aussichten gut bis sehr gut.
Die Leerstandsquoten bei Wohnungen in den Großstädten werden auch in Zukunft weiter rückläufig sein. In den mittelgroßen Städten sind zum Teil starke Schwankungen zu verzeichnen. Auch die Leerstände bei den Ladenflächen sind in Sachsen und Sachsen-Anhalt in Bewegung geraten. Vor allem in den Großstädten sind die Leerstände mehrheitlich angewachsen. Der Leerstand beträgt in den fünf großen Städten Sachsen und Sachsen-Anhalts zwischen 15 und 30 Prozent. Ähnlich sieht es bei den Büroflächen aus. Die Spanne bewegt sich zwischen vier bis über 30 Prozent (Halle).
Preisspiegel liefert Fakten und Zahlen auf einen Blick
Der veröffentlichte IVD Immobilienpreisspiegel liefert eine Fülle von detaillierten Marktdaten und Preisen und bildet sowohl die großen Unterschiede als auch einen repräsentativen Querschnitt ab. In 25 Städten von Sachsen und Sachsen-Anhalt wurden Angaben zu folgenden Schwerpunkten recherchiert und ausgewertet:
- Wohnungs-Nettokaltmieten
- Preise für Baugrundstücke für Wohnen und Gewerbe
- Preise für Eigenheime, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen
- Preise von Renditeobjekten
- Büro- und Ladenmieten
- begehrte Spitzenlagen für Wohnungen, Büros und Läden.
Untersucht wurden folgende Standorte:
- in Sachsen: Aue-Schwarzenberg, Bautzen, Borna, Chemnitz, Delitzsch, Dresden, Eilenburg, Görlitz, Leipzig, Oschatz, Plauen, Torgau, Wurzen und Zwickau
- in Sachsen-Anhalt: Bitterfeld/ Wolfen, Dessau, Halle, Lutherstadt Wittenberg, Magdeburg, Naumburg, Salzwedel, Schönebeck, Stendal, Wernigerode und Zeitz.
Der Immobilienpreisspiegel des IVD Mitte-Ost e.V. wurde in dieser Form wie 2010 aufwändig und umfangreich erstellt. So wurden bei der Erhebung beispielsweise qualitativ unterschiedliche Nutzungswerte und Lagen berücksichtigt. Der Preisspiegel dient zum Einen als Arbeitsinstrument für Immobilienunternehmen, Gutachter und Behörden – zum Anderen ermöglicht er aber auch Verbrauchern, die ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder eine neue Wohnung mieten wollen, standortübliche Preise zu vergleichen und sich am Markt zu orientieren.
