In Berlin steigen die Angebotsmieten am stärksten / Grafik (Angebotsmieten): (c) NAI
Wohnmarktbericht 2011/2012 von der NAI apollo group veröffentlicht: Günstigster Teilmarkt Münchens teurer als Spitzenlagen in anderen Top-Städten, in Berlin steigen die Angebotsmieten am stärksten. Die NAI apollo group hat den Wohnimmobilienmarkt untersucht und zeigt im neuen 160-Seiten starken „Wohnmarktbericht Deutschland 2011/2012“ (Download unter: www.nai-apollo.de) sämtliche Aspekte auf, die für die aktuelle Situation, die vergangenen Entwicklungen sowie die zukünftigen Erwartungen des Wohnimmobilienmarktes bedeutend sind. Innerhalb des aktuellen Wohnmarktberichts Deutschland 2011/2012 der NAI apollo group sind u.a. elf große Wohnstandorte einer detaillierten Analyse unterzogen worden: Berlin, Dortmund, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Stuttgart. Eine wesentliche Neuerung im Vergleich zum Vorjahresreport erfährt der Wohnmarktbericht 2011/2012 mit dem dynamischen Städte-Attraktivitäts-Ranking „StAR“, das die gegenwärtigen und zukünftigen Potenziale der 114 kreisfreien Städten untersucht. *
Großteil der Wohnportfoliotransaktionen in den Bundesländern Berlin und NRW
Auf dem Markt für Wohnportfolios (> 30 Wohneinheiten) sind wie in den Vorjahren Wohnimmobilienbestände insbesondere in den deutschen Metropolen und regionalen Ballungszentren gefragt. Berlin steht wie in den letzten zwei Jahren im Mittelpunkt des Investmentgeschehens. Rund 23 Prozent der zuordnungsbaren Portfoliotransaktionen mit einem Investmentvolumen von rund 2 Milliarden Euro entfallen auf die Bundeshauptstadt. Darauf folgen die Städte Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf und Köln. „Bei Differenzierung nach Bundesländern entfällt mit 48,0 Prozent der Großteil der Transaktionen auf die Bundesländer Nordrhein-Westfalen und Berlin“, sagt Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group.
67,1 Prozent des Verkaufsvolumens entfallen auf deutsche Investoren
Deutsche Käufer stellen in der ersten Jahreshälfte 2012 mit einem Anteil von 85,7 Prozent an den Transaktionen bzw. 67,1 Prozent am Volumen die größte Investorengruppe dar. Dennoch spielen auch internationale Investoren weiterhin eine besondere Rolle. Wurden vor der Finanzkrise im Jahr 2007 noch 38,4 Prozent aller Portfoliotransaktionen von ausländischen Investoren getätigt, so sind es im Jahr 2011 noch 19,8 Prozent. Im ersten Halbjahr 2012 ist der Anteil weiter auf 14,3 Prozent gesunken. Dies macht allerdings 32,9 Prozent des Volumens bzw. 29,3 Prozent der gehandelten Wohneinheiten aus.
Unterscheidet man zwischen institutionellen und privaten Investoren entfallen 90,7 Prozent der Portfoliotransaktionsfälle auf institutionelle Investoren (2011: 80,3 Prozent). „Das Interesse Privater hat allerdings nicht abgenommen. Vermögenssicherung, fehlende risikoarme Anlagealternativen, erhöhte Liquidität und langfristige Sicherung der derzeitig niedrigen Zinsen sind weiterhin zentrale Argumente für einen Immobilienkauf“, so Kanzler. Die Gründe für die leichte Bedeutungsabnahme privater Investoren sieht Kanzler stattdessen in einem angewachsenen Wettbewerb um kleinere Portfolios, aus dem Privatanleger häufiger als Verlierer hervorgehen. „Andere Privatinvestoren kaufen nicht immer unter Renditeaspekten, sondern eher einzelne Schmuckstücke”, so Kanzler.
Positive Prognose für das laufende Jahr
„Die Prognose für das laufende Jahr muss zum jetzigen Zeitpunkt positiv ausfallen. Nach sensationellen 6,9 Milliarden Euro zur Jahresmitte, erwarten wir ein Jahresendergebnis von rund 10 Milliarden Euro“, so Kanzler, und weiter: „Das Interesse an Wohninvestments sowohl von institutioneller als auch privater Seite, jeweils mit hoher Liquidität ausgestattet, besteht fort. Auch die positiven Rahmenbedingungen mit u.a. günstigen Zinsbedingungen und stabiler konjunktureller Situation werden sich mittelfristig nicht verändern“. Zu den weiteren möglichen Mega-Transaktionen zählen die Immobilientochter der BayernLB (GBW mit rund 33.000 Wohneinheiten) sowie die bundeseigene TLG Immobilien GmbH (11.500 Einheiten). Neben diesen Großverkäufen wird auch der Handel mit kleinen und mittleren Wohnungspaketen zu weiter hohen Transaktionsaktivitäten in 2012 beitragen.
Stärkster Anstieg der Angebotsmiete in Berlin gefolgt von Hamburg und München
Grafik (Teilraumanalyse der durchschnittlichen Angebotsmieten): (c) NAI
Bei der Analyse von elf großen Wohnstandorten in Deutschland stellt sich die bayerische Landeshauptstadt München auf dem Mietwohnungsmarkt mit einer flächengewichteten durchschnittlichen Angebotsmiete von 13,10 Euro/m² nicht nur als der teuerste Wohnungsmarkt der untersuchten Städte in 2011 dar. Darüber hinaus haben hier die aufgerufenen Mieten (+5,6 Prozent) im Vergleich zum Vorjahr deutlich zulegen können. Ein noch stärkerer Anstieg konnte lediglich in Hamburg (+5,8 Prozent auf 11,00 Euro/qm) sowie in Berlin (+8,4 Prozent auf 7,75 Euro/qm) verzeichnet werden.
Auf München folgt Stuttgart mit einer Veränderung von +5,3 Prozent auf nun 10,00 Euro/m². Im zweitteuersten Markt der untersuchten Städte, Frankfurt am Main (11,75 Euro/qm), fiel der Anstieg mit 2,2 Prozent hingegen vergleichsweise moderat aus. Keine Veränderung verzeichnet Köln, wo die aufgerufene Durchschnittsmiete unverändert 8,85 Euro/m² beträgt. In allen weiteren analysierten Städten sind die Angebotsmieten weiter leicht angestiegen (Düsseldorf (+1,1 Prozent auf 9,35 Euro/qm), Dresden (+2,5 Prozent auf 6,15 Euro/qm), Leipzig (+1,0 Prozent auf 5,10 Euro/qm), Essen (+1,7 Prozent auf 6,10 Euro/qm) und Dortmund (+2,7 Prozent auf 5,70 Euro/qm).
Der teuerste Teilmarkt wurde mit im Durchschnitt 16,70 Euro/m2 im vergangenen Jahr im Münchener Ortsteil Altstadt-Lehel (PLZ: 80538) identifiziert. Platz 2 belegt der Teilmarkt Schwabing-Freimann (PLZ: 80802) in München (16,40 €/m2), Platz 3 München (PLZ: 80469), Ludwigvorstadt-Isaarvorstadt (16,40 €/m2). „Erst auf Platz 4 folgt mit 16,35 Euro/m² in der Hamburger HafenCity (PLZ: 20457) ein Teilmarkt außerhalb der bayerischen Landeshauptstadt“, so Kanzler.
Günstigster Teilmarkt Münchens teurer als die Spitzenlagen in Dresden, Leipzig, Dortmund oder Essen
Grafik (Angebotspreise ETW): (c) NAI
Auch auf dem Markt für Eigentumswohnungen besetzt München mit einem flächengewichteten durchschnittlichen Angebotskaufpreis von 4.300 Euro/m² eindeutig die Spitzenposition im Jahr 2011. Dieser hat sich damit im Vergleich zum Vorjahr um 12,9 Prozent gesteigert. Eine ähnlich positive Entwicklung vollzogen die Angebotspreise in Hamburg (+10,5 Prozent auf 3.380 Euro/qm), Frankfurt (+10,5 Prozent auf 3.370 Euro/qm), Düsseldorf (+10,5 Prozent auf 2.640 Euro/qm) und Berlin (+11,5 Prozent auf 2.430 Euro/qm). Bis auf Stuttgart (+6,0 Prozent auf 2.640 Euro/qm) übersteigt damit bei allen TOP-6-Städten die Steigerungsrate die 10 Prozent-Marke. Während Dresden (1.780 Euro/qm) mit +9,2 Prozent lediglich knapp an dieser scheitert, fallen die Zuwächse in Köln (+5,2 Prozent auf 2.240 Euro/qm) und Leipzig (+3,5 Prozent auf 1.460 Euro/qm) zwar immer noch deutlich positiv, im Vergleich aber eher moderat aus. In Essen (-0,7 Prozent auf 1.420 Euro/qm) und Dortmund (-0,7 Prozent auf 1.330 Euro/qm) sind die Preise hingegen nahezu auf Vorjahresniveau stagniert.
Grafik (Teilraumanalyse der durchschnittlichen Angebotskaufpreise): (c) NAI
„Auf der Ebene der Teilmärkte setzt sich München im Segment der Eigentumswohnungen von den anderen untersuchten Städten noch deutlicher ab als im Segment der Mietwohnungen“, so Kanzler. So werden alle vorderen Plätze von Münchener Ortsteilen belegt mit dem Spitzenwert von 7.880 Euro/m² in der Postleitzahl 80801 (u.a. Schwabing-West). „Unsere Analyse nach Postleitzahlbereichen hat ergeben, dass es in den räumlichen Teilmärkten zu teilweise erheblichen Miet- und insbesondere Kaufpreissteigerungen gekommen ist. Bei der absoluten Höhe hat München dabei seinen Vorsprung weiter ausgebaut. So ist z.B. im Mietsektor der günstigste Teilmarkt Münchens teurer als die Spitzenlagen in Dresden, Leipzig, Dortmund oder Essen“, erläutert Kanzler.
Städte-Attraktivitäts-Ranking – dynamisches Bewertungssystem
Das neue von der NAI apollo group entwickelte Städte-Attraktivitäts-Ranking („StAR“) enthält neben den üblichen wirtschaftlichen und soziodemographischen Indikatoren wie Einwohner, Haushaltszahl, Kaufkraft oder Arbeitslosigkeit eine Vielzahl wohnwirtschaftlicher Aspekte, wie z.B. Leerstand, Wohnungsneubaubedarf oder Preisentwicklung. Gleichzeitig wurde eine neue Form der Gewichtung eingeführt, die ein dynamisches Bewertungssystem der insgesamt 24 verwendeten Indikatoren zulässt.
„Die Ist-Situation findet in StAR ebenso Beachtung wie die Veränderungen der wichtigsten Parameter während der letzten ein bis drei Jahre sowie prognostizierte Entwicklungen in der Zukunft“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group. „Dadurch kann „StAR“ Stärken sowie Schwächen im direkten Vergleich zu anderen Standorten und getrennt nach Status Quo, Marktentwicklung und Gesamtbeurteilung ermitteln“. Das Ergebnis bei statistisch optimaler Gewichtung: “In der Regel sind es die hohe Kaufkraft, die niedrige Arbeitslosigkeit sowie die hohe und wachsende Einwohner- und/oder Haushaltszahl, die zu den Ergebnissen der Gewinnerstädte führen. Wirtschaftliche Prosperität bringt Imagegewinn sowie Zuwanderung, mit der Folge, dass Wohnraum knapp wird und Mieten sowie Kaufpreise steigen“ so Kanzler.
* Mit dem Wohnmarktbericht 2011/2012 legt die NAI apollo group zum zweiten Mal eine Gesamtbetrachtung zum deutschen Wohnimmobilienmarkt vor. Das Ergebnis zeigt sämtliche Aspekte auf, die für die aktuelle Situation, die vergangenen Entwicklungen sowie die zukünftigen Erwartungen des Wohnimmobilienmarktes bedeutend erscheinen. Werden dabei zunächst bundesweite angebots- und nachfragerelevante Faktoren beschrieben und Aktivitäten auf dem Wohninvestmentmarkt erläutert, stehen in der zweiten Berichtshälfte deutsche Teilräume im Fokus. Hierzu zählen Nachfrage- und Angebotssituationsbeschreibungen der deutschen Bundesländer sowie der Land- und Stadtkreise und detaillierte Analysen von elf großen Wohnstandorten (Berlin, Dortmund, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Stuttgart). Eine wesentliche Neuerung erfährt der Wohnmarktbericht 2011/2012 mit dem dynamischen Städte-Attraktivitäts-Ranking „StAR“, das Investoren, Bestandshaltern oder auch Eigennutzern ein aktueller und verlässlicher Ratgeber für die Erstbewertung eines Immobilienstandortes sowie dessen Zukunftspotenzial sein wird.
