Immobilien-Makler haben in der deutschen Rechtsprechung häufig einen schweren Stand, wenn es um Rechte, Pflichten, Provisionen etc. geht. Aktuell hat nun die Kanzlei Kapellmann und Partner Rechtsanwälte, Düsseldorf, im Auftrag der AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG in einem Beschwerdeverfahren einen wichtigen Beschluss für die Makler erreicht: Es geht um die Haftung des Maklers für entstandene Notarkosten, wenn er von seinem Kunden bevollmächtigt war, den Notar mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfes zu beauftragen.
Beauftragt der Makler den Notar mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfes, so haftet er nicht für die entstandenen Notarkosten, wenn er selbst von seinem Kunden bevollmächtigt war, den Notar zu beauftragen. In diesem Fall handelt der Makler nicht in eigenem Namen, sondern im Namen seines Kunden.
Der Fall ist alltäglich
Der Makler, der Käufer und Verkäufer einer Immobilie zusammengeführt hat, ist seitens einer der Parteien oder auch beider beauftragt, einen Kaufvertragsentwurf von einem Notar erstellen zu lassen. Der Makler wendet sich entsprechend an einen Notar. Ohne das Vertretungsverhältnis anzuzeigen, gibt er die Vertragsparteien und ggf. einzelne Details an, woraufhin der Notar einen Entwurf erstellt. Es kam aber nicht zum Vertragsabschluss. Später verlangte der Notar von dem Makler das nach dem Beurkundungsgesetz entstandene Honorar.
Makler ist in der Regel selbst nicht Vertragspartei
Das Landgericht Wiesbaden (AZ 4 OH 3/11) hat in Fortsetzung der obergerichtlichen Rechtsprechung im Beschwerdeverfahren gegen die Notarkostenrechnung klargestellt: Der Notar, der von einem Makler beauftragt wird, einen Vertrag zu entwerfen, muss davon ausgehen, dass der Makler nicht in eigenem Namen handelt. Grund hierfür ist, dass der Makler in der Regel nicht selbst Vertragspartei wird und somit für die Kosten des Vertrages auch nicht haften will. Der Notar hat die Pflicht, sich bei Unklarheit zu erkundigen, für wen der Makler tätig wird. Tut er das nicht, haftet der Makler nicht für die entstandenen Notargebühren. Das gilt allerdings nur dann, wenn der Makler selbst auftragsgemäß gehandelt hat und nicht, wenn er aus eigenem Antrieb den Notar beauftragt.
Diese Rechtsprechung ist Sonderrecht für Makler. Normalerweise kann nämlich der Empfänger einer Willenserklärung davon ausgehen, dass der Erklärende in eigenem Namen handelt, wenn er ein Vertretungsverhältnis nicht aufdeckt. Das umschreibt das Bürgerliche Gesetzbuch in § 164 Abs. 2 kompliziert wie folgt: „Tritt der Wille, in fremdem Namen zu handeln, nicht erkennbar hervor, so kommt der Mangel des Willens, im eigenen Namen zu handeln, nicht in Betracht.“
Im Verhältnis Makler-Notar ist es umgekehrt: Der Notar muss davon ausgehen, dass ein Makler nicht in eigenem Namen einen Vertragsentwurf beauftragt, sondern im Namen einer Partei.
Damit befindet sich das Landgericht Wiesbaden in Einklang mit dem OLG Dresden, Entscheidung vom 29.08.2003, 3 W 231/03. Die Entscheidung des Landgerichts Wiesbaden kann allerdings noch angefochten werden. (Quelle: Rechtsanwältin Dr. Barbara Gay, Düsseldorf – Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Kapellmann Rechtsanwälte).
