Ulm: Stadtplanung ohne Wutbürger. Eine Stadt, zwei Bundesländer? Obwohl Ulm und Neu-Ulm geographisch längst zusammengehören, trennt nicht nur die Donau das auf halber Strecke zwischen München und Stuttgart gelegene schwäbische Doppelzentrum. In Neu-Ulm hört man es vielleicht nicht gerne, aber neben dem Gros der touristischen Attraktionen findet sich auch die beliebteste Einkaufslage in dem zu Baden-Württemberg gehörenden Universitätssitz Ulm, der mit über 120.000 Einwohnern zudem mehr als doppelt so groß ist wie die etwas bürgerlichere bayerische Schwester. Dahingegen ist Ulm eine legere, vom studentischen Alltag geprägte Einkaufsstadt mit hoher Anziehungskraft in die gesamte Region hinein, wie das auf innerstädtische Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Maklerhaus LÜHRMANN in seinen aktuellen Citynews Ulm betont.
Ulms fußgängerfreundliche Innenstadt präsentiert sich als stimmiges Ensemble aus alten Fachwerkhäusern, einladenden Plätzen und gut in das Stadtbild eingepassten Nachkriegsbauten. Nicht wegzudenken ist die tägliche Präsenz der vielen Touristen, von denen jeder zumindest einen kurzen Blick auf das Wahrzeichen der Stadt, das Münster mit seinem weltweit höchsten Kirchturm, wirft. „Der Einzelhandelsstandort ist hinsichtlich des Warensortiments gut aufgestellt. Kleine, inhabergeführte Fachgeschäfte wechseln sich ab mit den beliebten Angeboten des filialisierten Einzelhandels“, sagt Sabine Schulz, Prokuristin bei LÜHRMANN in München.
Einen großen Beitrag zur Festigung dieser Attraktivität leistet unterdessen auch die geographische Lage. Aus Ulm fährt man selten mal eben zum Einkaufen nach Stuttgart oder München. Zu weit sind die nächsten Top-Standorte entfernt. Bevorzugt wird die heimische Innenstadt, und hier vor allem der Straßenzug Hirschstraße und Bahnhofstraße. In der dortigen 1A-Lage werden dementsprechend überdurchschnittliche Mietpreise erzielt. Gut gelegene Ladenlokale sind weiterhin begehrt, vor allem bei den bekannten Filialunternehmen. Erst kürzlich bestätigte die städtische Wirtschaftsförderung in ihrer regelmäßigen Bestandsaufnahme diesen Trend. Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen, vor allem in 1A-Lagen, sei ungebrochen, hieß es von offizieller Seite.
„Eine Entwicklung, die sich in stabilen bis leicht zunehmenden Mieten wiederfindet“, wie Sabine Schulz bekräftigt. „Im Verlauf der letzten zehn Jahre stieg die Spitzenmiete um 25 Prozent. Bis zu 125 Euro kann der Quadratmeter eines 80 bis 120 Quadratmeter umfassenden, einzelhandelsgerechten Ladenlokals aktuell an Miete kosten.“ Das nimmt dementsprechend Einfluss auf die Werte der innerstädtischen Geschäftshäuser in bester Lage. Die wenigen Immobilien, die innerhalb der letzten Dekade mehrfach den Eigentümer wechselten, stiegen im Preis um rund 39 Prozent.
Im Verlauf des großzügigen Münsterplatzes lichtet sich die Passantenfrequenz. Die Lagequalität wird etwas schwächer, so dass etwa die mit ihren Fachwerkhäusern architektonisch eindrucksvolle Platzgasse die Funktion einer gut funktionierenden Nebenlage erfüllt. Zuletzt zeigte zudem die Hafengasse eine positive Entwicklung.
Die Anziehungskraft des gesamten Standorts lässt sich indes sehr gut an den derzeit regen innerstädtischen Planungs- und Bautätigkeiten ablesen, die in Ulm zudem durch einen außerordentlich behutsamen und integrativen Planungswillen auffallen. Ob nun das mittlerweile abgeschlossene und seither vielgelobte Projekt Neue Mitte Ulm als vorbildlich gilt für den modernen Umgang mit einer alten Stadt und als Paradebeispiel für die Rückeroberung des an den Verkehr verlorenen Stadtraumes steht, oder der als Jahrhundert-Projekt ausgelobte neue Citybahnhof schon im Vorfeld durch eine dialogorientierte Vorplanung gefällt – in Ulm herrscht ein mittlerweile selten gewordener Konsens zwischen Bevölkerung und kommunalen Verantwortungsträgern. So erhielt auch das laut dem verantwortlichen Bürgermeister Alexander Wetzig zweitwichtigste Projekt nach dem Bahnhof, die Sedelhöfe, vor wenigen Tagen den versammelten Segen der Gemeinderäte. Einstimmig und ohne Enthaltungen entschieden diese sich für die Errichtung des innerstädtischen Shoppingcenters. Bürgerproteste blieben aus.
Aktuelles: Reischmann plant „System Waltz“
Ganz neu in Ulm ist das House of Gerry Weber am Münsterplatz 2. Der hochexpansive Textilanbieter aus dem westfälischen Halle betreibt hier seit wenigen Tagen eine zweistöckige Verkaufsfläche über 430 Quadratmeter, die bislang von der örtlichen Wäscheanbieterin Susanne Bek genutzt wurde. Ebenfalls neu ist die BBBank am Münsterplatz 39, die in das ehemalige Ladenlokal des Bäckers Herrmann von der Alb zog.
Auf eine Welle des Bedauerns, die das über 6.000 Quadratmeter Verkaufsfläche bietende Traditionshaus Walz im letzten November mit der Ankündigung auslöste, trotz guter Geschäftszahlen den Betrieb in diesem Sommer einzustellen, folgte schnell Zuversicht. Nachdem zunächst bekannt wurde, dass der neue Eigentümer der Immobilie an der Bahnhofsraße 4-6, der Hamburger Investor Achim Griese, das Haus an die Reischmann-Gruppe aus Ravensburg vermietet hat, erklärten diese daraufhin, ab kommenden Juli einen nahtlosen Übergang anzustreben und soviel wie möglich vom „System Walz“ bewahren zu wollen. Reischmann betreibt erfolgreich mehrere Sport- und Modeläden in Ravensburg, Memmingen und Kempten. Ulm soll ab Juli das sechste reine Modehaus der Ravensburger werden. Im Herbst eröffnet an selber Stelle zudem der Accessoireanbieter Six Beeline eine kleinere Teilfläche.
Die ehemaligen Räumlichkeiten des Restaurants Terracotta an der Hafengasse 3 hat sich indes der Münchner Systemgastronom Dean & David gesichert. Ab Mitte Juni gibt es hier gesunde Bio-Salate, Suppen und Sandwiches in modernem Ambiente. Im September eröffnet zudem der britische Kosmetikanbieter Lush einen Shop in der Platzgasse.
Laufende Projekte: Die Sedelhöfe kommen
An Ulms vorbildlicher Gemeinschaftskultur könnte zukünftig etwas gerüttelt werden, zumindest wenn die derzeitigen Großplanungen komplett in die Realität umgesetzt werden. De facto geht es um die drei Projekte Sedelhöfe (Ulm), Glacis-Galerie und das Mutschler-Center (beide Neu-Ulm). Erstere sind Teil des geplanten Bahnhofneubaus und sollen das bislang eher vernachlässigte Innenstadtquartier rund um die Sedelhofgasse aufwerten. Insgesamt sehen die Pläne der verantwortlichen MAB Development, die unter anderem auch das MyZeil in Frankfurt entwickelten, insgesamt 18.000 Quadratmeter Verkaufsfläche über zwei Etagen vor, die den bestehenden Innenstadthandel ergänzen sollen. Darüber hinaus entstehen noch Büros und Wohnungen in dem betont öffentlichen und nicht autark geplanten Center.
Wenn in diesen Tagen zudem die Bauarbeiten zu der rund 130 Millionen Euro teuren innerstädtischen Glacis-Galerie in Neu-Ulm beginnen, wird in Ulm zu Recht gefragt, wie viel Konkurrenz die gewachsene Innenstadtlage überhaupt noch verträgt. Der aus Hamburg stammende Investor Procom realisiert vor Ort ein 420 Meter langes Einkaufcenter mit insgesamt 25.000 Quadratmetern Verkaufsfläche, das den Einzelhandel in Neu-Ulm zentralisieren soll. In eineinhalb Jahren soll die Galerie fertig sein. Als Mieter wurden bislang unter anderem Media Markt, Rewe, C&A, H&M und New Yorker genannt.
Als größter Wettbewerber der Galerie könnte sich jedoch weniger die Ulmer Innenstadt, als vielmehr das schon bestehende Mutschler-Center entpuppen. Seitdem die Möbel Mahler-Gruppe das rund 60.000 Quadratmeter umfassende Center im letzten Jahr der Berliner Immobilien Holding GmbH abgekauft hat, gelangen immer wieder neue Nutzungsoptionen des zuletzt größtenteils leer stehenden Areals an die Öffentlichkeit. Neben der Eigennutzung als Möbelhaus steht auch eine weitere Centernutzung mitsamt zusätzlicher Flächenerweiterung auf 90.000 Quadratmeter im Raum. Während das Textilsortiment der Glacis-Galerie durch ein Raumordnungsverfahren begrenzt wurde, bestehen derartige Reglementierungen für das Mutschler-Center (bislang) nicht.
Prognose: Ulm als Beispiel für Neu-Ulm?
Gerade vor dem Hintergrund der Entwicklungen in Neu-Ulm bleibt Ulms Zukunft im Einzelhandel spannend. Zwar besitzt die gewachsene 1A-Lage an der Donau von sich aus genügend Kraft, um sich gegen eine Konkurrenz aus Neu-Ulm erfolgreich durchzusetzen. Hervorragende wirtschaftliche Rahmendaten, eine weiterhin hohe Flächennachfrage sowie die sinnvolle Stadtentwicklungsplanung der letzten Jahre haben den Standort weiter gestärkt. Dennoch erhöht sich mit den Sedelhöfen die innerstädtische Verkaufsfläche von heute auf morgen um knapp 20.000 Quadratmeter. Einzelhandelsspezialistin Schulz: „Das kann die Ulmer Bestlage jedoch abfedern, schließlich gibt es noch immer einige hochwertige Filialisten, die gerne in Ulm eröffnen würden, aber keine geeigneten Flächen vorfinden. Darüber hinaus machen spannende neue Namen den Standort mitunter sogar noch wettbewerbsfähiger.“
Kommen allerdings in der Nachbarschaft bis zu 55.000 Quadratmeter neuer Einzelhandelsfläche hinzu, so werden zumindest einige Kunden aus Neu-Ulm ausbleiben. „Zieht man zusätzlich in Betracht, dass die Nachfrage in einzelnen Nebenlagen der Ulmer Innenstadt in den letzten Jahren nicht gerade umwerfend war, so sind die Sorgenfalten auf der Stirn einiger Einzelhändler zumindest verständlich. Im Interesse der gesamten Region täte Neu-Ulm daher gut daran, einen Center-Wildwuchs durch gezielte Maßnahmen genauso zu unterbinden, wie den Versuch zu überdenken, mit dem Holzhammer Einzelhandelslagen zu zimmern“, so die Maklerin weiter. Vielleicht lohnt da auch ein Blick auf das konsensuale Planungs- und Entscheidungsverhalten jenseits der Donau.
